(Redakteur:) Im Laufe der letzten Jahre hörte man immer häufiger einen Begriff, der dem Großteil unserer Leser wahrscheinlich inzwischen bekannt vorkommt, unter dem sie sich aber trotzdem noch nicht allzu viel vorstellen können. Deshalb freuen wir uns umso mehr darüber, heute einen Experten mit langjähriger Erfahrung auf diesem Gebiet dazu befragen zu dürfen.
Herzlich willkommen, Herr Groß! Wir bedanken uns dafür, dass Sie sich zu diesem Interview bereit erklärt haben. Lassen Sie uns am besten mit einer ganz allgemeinen Frage beginnen:
Was versteht man eigentlich genau unter einer Immobilien-Verrentung?
(Daniel Groß:) Zunächst ist es wichtig zu wissen, dass es sich bei der Immobilien-Verrentung um eine spezielle Form der privaten Altersvorsorge handelt. Diese ermöglicht es älteren Haus- und Wohnungseigentümern, ihr über die Jahre hinweg in ihr Eigenheim investiertes Vermögen im Alter wieder in Bargeld umzuwandeln, ohne die eigenen vier Wände dafür verlassen zu müssen.
Man könnte es also auch so ausdrücken, dass es im Grunde darum geht, glücklich und ohne finanzielle Sorgen im eigenen Zuhause alt werden zu dürfen.
In der heutigen Zeit klingt das ja beinahe schon zu schön, um wahr zu sein. Wie wir alle wissen, betrachtete man den Besitz einer Immobilie über Generationen hinweg als eine sichere Altersversorgung. Wenn die Rente aber nicht ausreicht, um die laufenden Kosten zu decken, und wenn nicht genügend Bargeld vorhanden ist, zerplatzt dieser Traum leider recht schnell.
Können Sie Menschen in dieser Lage tatsächlich eine sinnvolle Lösung ohne Risiken anbieten? Wie funktioniert die Immobilien-Verrentung? Gibt es bei diesem Modell denn auch noch Spielraum für individuelle Wünsche und Bedürfnisse?
Selbstverständlich. Wenn die Menschen und ihre persönlichen Bedürfnisse für uns nicht im Mittelpunkt unserer Arbeit stehen würden, wäre unser Familienbetrieb, den ich gemeinsam mit meinem Sohn in der nunmehr dritten Generation leite, ganz sicher bei Weitem nicht so erfolgreich.
Je kleiner ein Unternehmen ist, desto größer ist der Rahmen, in dem man sich bewegen kann. Dieser wesentliche Vorteil eröffnet uns die Möglichkeit, auf die individuelle Lebenssituation jedes Immobilienbesitzers und auf seine speziellen Wünsche einzugehen.
Bei uns können sich die Haus- und Wohnungseigentümer zum Beispiel für ein lebenslanges oder für ein befristetes Wohnrecht und für eine lebenslange oder für eine befristete Rentenzahlung entscheiden. Die Vor- und Nachteile der verschiedenen Varianten erläutern wir unseren Kunden sehr gern in detaillierten Beratungsgesprächen.
Selbst der altersgerechte Umbau der Immobilie und die Befreiung von sämtlichen Instandhaltungskosten stellen auf Wunsch äußerst attraktive Bestandteile unserer Angebote dar. Den Verkäufern von Mehrfamilienhäusern und Gewerbeflächen garantieren wir die Mieteinnahmen, was ihre uneingeschränkte Sicherheit gewährleistet. An dieser Stelle kann ich natürlich nur einige Bespiele von vielen nennen.
In der Regel wird dem Verkäufer bei einer Immobilien-Verrentung beim Verkauf seines Hauses auf Rentenbasis der Kaufpreis in einem vorher festgelegten Zeitraum (bei der Zeitrente) oder bis zu seinem Ableben (bei der Leibrente) in monatlichen Raten ausgezahlt. Zusätzlich vereinbaren die Vertragspartner beim Verkauf in den meisten Fällen ein befristetes oder ein lebenslanges Wohnrecht, für das man den Fachbegriff Nießbrauchsrecht verwendet.
Könnten Sie uns bitte näher erläutern, was man unter dem Nießbrauchsrecht versteht?
Die gebräuchlichste Form des Nießbrauchs gibt dem Verkäufer das lebenslange Recht, auch weiterhin in seinem Haus oder in seiner Wohnung zu leben und sein Grundstück in jeder Hinsicht zu nutzen.
Hiervon unterscheidet sich das Wohnrecht dadurch, dass es nur das Wohnen in einem Gebäude oder in bestimmten Teilen eines Gebäudes, aber nicht die sogenannte Fruchtziehung gestattet.
Im Vergleich damit erlaubt das Nießbrauchsrecht unter anderem auch die Untervermietung eines Hauses oder von bestimmten Räumen und das Einbehalten der hierdurch erwirtschafteten Mieteinnahmen.
Welche Vorteile bietet ein Leibrentenvertrag?
Gemäß Paragraph 759 ff. BGB ist die Leibrente eine fortlaufende Zahlung bzw. eine Rentenzahlung, die der Empfänger nach dem Deutschen Recht bis zum Eintreten eines bestimmten Ereignisses, in der Regel bis zu seinem Ableben, erhält.
Wie wirkt sich diese Rechtsprechung auf einen Hausverkauf auf Leibrente aus?
Bei einem Immobilienkauf auf Leibrente ist der Käufer bis zum Ableben des Verkäufers zu monatlichen Zahlungen in der vereinbarten Höhe an den Verkäufer verpflichtet. Mit dem Tod des Verkäufers geht die Immobilie dann automatisch in das Eigentum des Käufers über.
Wäre es in diesen Fällen für den Verkäufer ausreichend, wenn sein Wohnrecht bzw. sein Nießbrauchsrecht im Kaufvertrag verankert ist?
Nein. Der Kaufvertrag allein reicht dafür nicht aus. Zur Sicherheit des Verkäufers muss das Wohnrecht bzw. das Nießbrauchsrecht zusätzlich im Grundbuch der Immobilie eingetragen sein.
Und wodurch unterscheidet sich eine Leibrente von einer Zeitrente?
Bei einer Zeitrente wird von Anfang an ein feststehender Zahlungszeitraum vereinbart. Nach dem Ablauf dieses Zeitraums, zum Beispiel nach 15 Jahren, gilt der Kaufpreis dann als getilgt.
Im Gegensatz dazu besteht die Vereinbarung bei einer Leibrente darin, dass die Rente an den Verkäufer gezahlt wird, so lange er lebt.
Und wie würden Sie ein lebenslanges Nießbrauchsrecht beschreiben?
Hier geht es darum, dass die Immobilie nach dem Abschluss des Vertrages nicht mehr frei verfügbar ist und dass die im Grundbuch namentlich genannte Person dazu berechtigt ist, diese Immobilie für einen vertraglich festgelegten Zeitraum oder lebenslang zu nutzen.
Ob der Verkäufer das Objekt nur selbst bewohnen oder es auch vermieten darf, hängt davon ab, ob es sich in dem jeweiligen Fall um ein reines Wohnrecht oder um Nießbrauch handelt.
Wie gestaltet sich ein Kauf auf Rentenbasis?
Bei einem Kauf auf Rentenbasis wird der Kaufpreis nicht mit einer einmaligen Zahlung, sondern in regelmäßigen, mit dem Vertragsabschluss festgelegten Raten beglichen. Überwiegend erfolgt diese Ratenzahlung monatlich oder vierteljährlich.
Alternativ besteht natürlich auch die Möglichkeit der Vereinbarung, einen einmaligen Teilbetrag zu Beginn der Laufzeit des Vertrages zu zahlen und den Rest in Form von monatlichen Rentenzahlungen.
Was bietet Ihrer Meinung nach mehr Vorteile – das Wohnrecht oder der Nießbrauch?
In jedem Fall ganz klar der Nießbrauch, der sich nicht ausschließlich auf eine Immobilie, sondern beispielsweise auch auf eine Firma, einen Garten oder Fahrzeuge beziehen kann.
Im Vergleich damit erlaubt das Wohnrecht dem Berechtigten einzig und allein die Nutzung der Immobilie. Demzufolge besteht zwischen diesen beiden Rechtsformen ein gravierender Unterschied.
Ist das so zu verstehen, dass man nicht nur Immobilien, sondern auch andere Gegenstände verrenten kann?
Ja, ganz genau. Von Fahrzeugen über Boote bis hin zu kompletten Erbnachlässen darf alles, was einen bestimmten Wert besitzt, verrentet werden. Diese Option dürfte vor allem für diejenigen äußerst interessant sein, die keine Erben haben.
Also könnte ich bei Ihnen zum Beispiel auch meinen Oldtimer verrenten?
Ja, diese Möglichkeit besteht tatsächlich.
Das heißt doch nicht etwa, ich dürfte mein Auto in diesem Fall uneingeschränkt weiter fahren und nutzen und ich würde dafür auch noch monatlich bezahlt werden?
Doch, genauso ist es.
Und wer trägt die Kosten, die bei der Abschließung eines Vertrages zur Immobilien-Verrentung entstehen?
Einzig und allein der Käufer.
Wird auch der Nießbrauch im Grundbuch eingetragen?
Selbstverständlich. Das ist sogar sehr wichtig.
Vergessen Sie hier aber bitte nicht den bereits erwähnten Unterschied zwischen dem Wohnrecht, also der Erlaubnis zum ausschließlichen Bewohnen eines Gebäudes, und dem Nießbrauch, bei dem auch das Recht zur Nutzung und zur sogenannten Fruchtziehung vom Eigentümer auf einen Dritten übertragen werden darf.
Wäre mein Wohnrecht im Fall einer Pfändung auch weiterhin gesichert?
An dieser Stelle kann ich Sie mit gutem Gewissen beruhigen. Da das Recht der persönlichen Nutzung unterliegt, ist eine Pfändung durch einen Gläubiger vollkommen ausgeschlossen.
Verstehe ich das richtig? Bedeutet das wirklich, dass es überhaupt keine Rolle spielt, wie viel ich einem Gläubiger unter Umständen schulde, und dass mein Wohnrecht garantiert bestehen bleibt und ich genauso wie bisher auch weiterhin in meinem Haus leben darf?
Ja, das trifft voll und ganz zu, weil die Übertragung auf Dritte gemäß Paragraph 857 lll ZPO ausgeschlossen ist.
Wie könnte ich mich bei einem Verkauf noch zusätzlich absichern?
Wie ich es bereits erwähnt hatte, kommt es vor allem darauf an, dass Ihr Wohnrecht bzw. Ihr Nießbrauchsrecht im Grundbuch eingetragen wird.
Außerdem sollten Sie als Verkäufer beim Abschluss des Vertrages notariell absichern lassen, dass Ihre monatliche Rentenzahlung prinzipiell spätestens am dritten Werktag des jeweiligen Monats auf Ihrem Konto einzugehen hat.
Falls der Käufer bis zum Zeitpunkt des Ablebens des Verkäufers mit mehr als drei monatlichen Zahlungen in Verzug kommen sollte, hat der Verkäufer das Recht, von dem Vertrag zurückzutreten.
In diesem Fall ist der Käufer gesetzlich dazu verpflichtet, das Kaufobjekt wieder auf den Verkäufer zu übertragen.
Die von dem Käufer bis dahin bereits geleisteten einmaligen Zahlungen bzw. Rentenzahlungen und die von ihm übernommenen Kosten zur Instandhaltung und zur Renovierung muss der Verkäufer unter diesen Umständen nicht zurückzahlen, weder vollständig noch teilweise.
Mit dieser gesetzlichen Regelung sollte jeder seriöse Käufer kein Problem haben, weil dieser spezielle Fall ja nur eintreten würde, wenn insgesamt drei Rentenzahlungen nicht erfolgt sind.
Hierdurch steht der Verkäufer ohne auch nur die Spur einer Einschränkung auf der sicheren Seite.
Ich muss ehrlich gestehen, dass Sie gerade mein Interesse für dieses Thema geweckt haben. Herzlichen Dank für das aufschlussreiche Gespräch!
Sehr gern geschehen. Wenn Sie noch weitere Fragen haben, können Sie uns zu jeder Zeit gern ansprechen. Mein Sohn und ich sind für Sie da.